多家物管公司递交上市申请表
业内:今年房企物业服务公司上市潮将延续

  □信息时报记者 罗莎琳

  

  步入房地产的“下半场”,资本市场对物业管理行业伸出了橄榄枝。在资本红利催化下,企业通过上市获取资金,并将融资用于战略性扩张及科技升级,为自身今后的发展抢占先发优势。据悉,目前包括建业新生活、兴业物联、烨星集团、正荣服务等公司已向港交所递交上市申请表,还有华润置地、世茂集团等多家房企也有物业分拆上市的计划。2020年,物业服务企业的上市热潮将延续。

  现象:多家物业服务

  企业申请上市

  2020年初,建业新生活、正荣服务等物业公司提交了赴港上市申请,而预计近期将启动旗下物业公司递表计划的还有世茂、弘阳、华发、卓越等房企。

  据建业新生活赴港上市招股书披露,截至2019年6月30日,其物业管理及增值服务覆盖河南全省18个地级市,且服务269项物业中逾100万业主及住户,管理各种物业组合,包括住宅、商场、文化旅游综合体、商用公寓、办公楼、学校及政府机关物业。

  正荣服务是一家中小型物业公司,截至2019年9月30日,在全国34个城市拥有136个在管项目,在管总建筑面积2100万平方米,签约总建面3440万平方米,覆盖长三角、海西、中西部、环渤海地区。2019年全年营收4.56亿元。招股书称,按照2018年收益及净利润的增长率计,正荣服务在2019年物业服务百强企业前30名中排到第四及第七位。

  而近年来的“合并王”世茂房地产也有分拆上市的计划。据报道,今年该集团计划分拆物业管理业务在港挂牌,拟集资5亿~6亿美元,目前正与潜在投行商讨。世房副主席兼总裁许世坛去年8月曾表示,公司打算在2021年把酒店、物管业务分拆上市。他当时提到,酒店及物管业务正高速增长,上市可扩大估值。根据世房物管子公司世茂服务的官网,公司目前已进驻内地逾50个城市,管理项目超过180个,签约管理面积约1.1亿平方米,涵盖近240万名业主及用户。据世房2019年中期报告,去年上半年集团的物业管理及其他收入达16.1亿元,按年增长207%。

  去年年底,正商集团旗下的物业公司——兴业物联服务集团有限公司也在港交所提交了上市申请,成为内地第21家赴港上市的物业公司。兴业物联定位为非住宅物业的中高端物业管理服务供应商,截至2019年6月30日,在管物业的建筑面积约为210万平方米。

  此外,在去年的华润置地中期业绩会上,其董事会主席唐勇透露,会启动物业上市的安排。卓越集团近日也传出消息,公司计划今年内分拆旗下卓越物业管理赴港上市,拟集资3亿美元,目前正与上市顾问商讨。卓越物业管理网站显示,该公司目前管理物业项目逾300个,项目管理面积合计超过3000万方米,聘有1.2万名员工。

  盈利:增值服务利润高于基础物业

  中长期维度下,物业公司利润率能否维持稳定,关键在于增值服务发展情况及自身经营能力的提升。由于增值服务的利润率远高于基础物业服务,因此增值服务营收占比高的公司普遍利润率较高。

  根据招股书显示,正荣服务的收益由2017年的2.73亿元增至2018年的4.56亿元,增幅高达67.2%;而2019年上半年的收益为5.20亿元,较2018年同期的3.2亿元,增长61.2%。也就是说,近两个会计期的同比涨幅均超过了60%,这种速度已远远超过正荣如今地产主业的增速。2018年正荣服务的净利润为3950万元,同比增长94.7%;而2019年前9个月的净利润为7430万元,同比大增160.7%。相应地,2019年前9个月正荣服务的毛利率和纯利率也大幅攀升,分别达到33.4%和14.4%,同比分别上升了6.9和5.7个百分点。

  2016年~2018年间,建业新生活分别取得营业收入3.49亿元、4.61亿元、6.94亿元,年复合增长率达41.02%;2019年上半年为6.8亿元,同比增长143%。2016~2018年分别实现净利润0.11亿元、0.23万元、0.19万元,年复合增长率为33.09%;2019年上半年净利润为1.08亿元,同比增长440%。毛利率方面,2016~2018年及2019年上半年分别为17.4%、22.9%、23.2%及35.6%。

  不过,易居研究院严跃进提醒,目前物业服务仍然普遍面临人力成本过高的问题,仍需解决自身盈利困境。作为物管公司,在管理上也需要加入更多科技创新的元素。

  规模:未来十年物业服务超2万亿元

  随着楼市存量房时代的到来,物业服务的业务面将逐渐增大。据克而瑞物管测算,相对于2018年,到2030年房地产开发为物业管理规模带来的约120亿平方米的增量;城镇存量物业覆盖率的提升能带来近24亿平方米的增量;除房地产开发外,公建、学校等其他物业的增量及覆盖率的提升,也能带来约20亿平方米的市场规模;而企业在城市服务、乡镇治理等物业领域积极探索,有望增加超过50亿平方米的规模空间。

  易居中国创始人之一丁祖昱预计,2030年我国物业管理行业管理规模或将接近500亿平方米。按照2018年度500强物业服务企业平均物业费3.08元/平方米·月,并考虑一定的物业费价格上升,2030年基础物业服务市场规模将超过2万亿元。

  不过他认为,从长远来看,目前物业管理行业的增值服务的贡献才刚起步,未来十年,基础物管可能会翻番,增值可能也会上到万亿新台阶,各点都有巨大的市场和空间。而不动产未来十年已然来临,从2010年约130亿平方米到2019年300亿平方米,未来将是500亿平方米,基础物业费收入有2万亿元空间。此外,在广阔的不动产时代物业服务有非常多的掘金点,从基础物业管理服务到增值物业管理服务,市场规模会冲到3万亿元。

  趋势:物业行业优胜

  劣汰现象将频发

  业内人士认为,尽管物业服务的空间很大,但是值得注意的是,目前物业管理行业仍处于分散阶段,公司众多。小规模的物管公司主要通过价格优势获取项目,因此盈利水平低,非标准化的管理也使得业务拓展能力较差。而大型物业公司通过标准化的管理、优质的服务质量和品牌效应,加快扩大业务规模,盈利能力稳中有升。加上近年来物业公司登陆资本市场,管理面积已经成为一项重要指标。在资本的推动下,大型物业公司纷纷加快对管理面积的拓展,收并购案例井喷,行业集中度不断上升,出现强者恒强、行业分化的趋势。

  据克而瑞预计,未来十年仍然是物业服务企业资本化速度飞快的时期,现在上市的物业企业才20家左右,未来很快会达到100家甚至以上。大物业企业或小物业企业,运行能力好或一般的物业企业都会开始分化,未来发展一定会出现良莠不齐的状况。

  丁祖昱认为,企业在规模上的分化现象将加剧。随着行业高速发展,市场集中度将快速提升。2019年百强物业服务市场集中度虽然仅为三成左右,但百强企业在资金、品牌、管理能力和服务质量等方面具备竞争优势,预计未来十年百强物业企业市场集中度将快速升至60%,物业管理行业整合的趋势将凸显,优胜劣汰的现象会较常见,成为未来行业分化的重要特征。另外,企业在资本市场的表现也将分化。以不同背景来梳理上市物业企业在资本市场的表现,关联开发企业且操盘面积位列50强的物业企业年内股价涨幅较高,而母公司开发能力不强或独立第三方物业企业的股价多数出现下跌。

  地产专家邓浩志也表示,资本市场对上市物业企业的态度更加理性。物业企业的管理面积成为企业发展潜力最直接的支撑,这就导致开发业务好、土储面积大的开发企业旗下的物业公司更容易获得资本市场的青睐。而对于第三方物业公司而言,更需要强大的市场化拓展能力及收并购力度,从而保证管理面积的持续扩张。

  丁祖昱还预测,2020年,上市物业企业中,市盈率也会发生比较大的变化,具备规模优势、经营能力强的物业公司仍然会比今年房地产企业的市盈率高5~6倍,而一般的物业企业将慢慢趋向于目前房地产企业的市盈率水平。