“3·30”新政满两年,广州二手房源明显增加
首批限售房源上市将撬动市场?

  □本版文、图  信息时报记者 罗莎琳

  

  2017年3月30日,广州限购政策再次升级:新购住房房产证需满两年才能转让、公寓不允许个人购买。如今“3·30”政策已满两年,记者从市场中了解到,广州二手房源明显增加,不少异地客户的购房需求逐渐被释放。由于供需的天平略有倾斜,不少业主心理价位稍有松动,价格相对“好谈”,议价空间幅度大概在3%~5%左右。

  市场

  “3·30”新政满两年

  首批限售房源将上市

  2017年3月17日,广州发布“317”新政,非本地户籍人口购房资格从“3年社保”调升为“5年社保”,单身限购一套,按揭贷款“认房”又“认贷”。同月30日,楼市调控再次升级:个人在“3·30”新政后购买的住房,需要取得不动产证满两年才可以转让;“3·30”新政后将住房赠与他人的,须满2年后方可再次购买住房;公寓不允许个人购买。

  如今“3·30”政策已满两年,这意味着,本月起广州楼市将新增一批此前限售的二手房源。3月二手住宅市场成交回升,部分原因是“3·30”新政年满2年,不少异地客户的购房需求逐渐被释放。一些持观望态度的客户亦开始着手入市,上门看房客明显增多。

  从周度成交情况来看,广州二手市场自春节过后呈现稳步上升的态势,年前周度成交量基本集中在600~800宗的地位水平,而3月周均成交量回升1100宗。由此可见,广州整体二手楼市开始逐渐回升,买家观望情绪亦有所放缓。而阳光家缘数据显示,2019年3月广州市(不含南沙、从化)中介网签量为4712宗,较2月(1611宗)环比大幅回升1.9倍,较1月(3090宗)增长52.49%,成交创年内高位。价格方面,本月二手住宅网签均价为26817元/平方米,环比微涨2.7%。主要由于3月是学位房成交旺季,越秀、天河等教育强区看房客户明显增加,近期成交活跃,因此拉动整体价格上扬。

  踩盘

  二手房源增多 买家看房热情高

  记者踩盘了解到,近两个月珠江新城板块上门客户数量、成交活跃度均有明显增长,成交周期明显收窄。比如近期成交的一套中海花城湾127平方米三房盘源,客户为“卖一买一”买家。该客户在年前就有换房打算,但因年前楼市环境未明,因而推迟置业计划。而本月从看房到入市的购房周期不到5天。无独有偶,进入3月小阳春以来,罗冲围板块市场有所回暖,业客双方观望情绪有所放缓。近月刚需、置换需求的客户明显增多,周度带看量亦呈现逐步上升的趋势,3月份板块带看量环比2月大幅增长1.36倍,创近半年以来的高位。

  此外,番禺的钟村板3月份成交强势反弹。板块代表性楼盘祈福新村本月同样成交火热,成交客户多以80后、90后为主,户型多为2房的刚需户型。另外,据记者了解到,钟村板块成交强势反弹主要由于部分“卖一买一”的换房型业主陆陆续续将盘源放出,市场上优质货源得以补充,客户可选择性增多,促成了交易量的上扬。另外,近年来钟村板块生活配套设施逐渐成熟,加上地铁22号线规划建设的利好因素影响,整体市场需求保持活跃。

  3月一向是学位房需求旺季,不少客户提前置业为孩子入学作准备,从而导致3月越秀区学位房需求激增。广州中原研究发展部有关人士告诉记者,2018年下旬至2019年2月,学位房需求成交占比基本维持在20%~26%之间。而截至2019年3月,越秀区学位房需求成交占比飙升34.3%,环比净增12.1%。在这样的背景下,东风东板块由于名校聚集,教育资源丰富,是不少客户购买学位房的首选之地,板块成交占比亦一度上扬至48.6%。

  业主

  心理价格稍有松动 价格“更好谈”

  由于满两年,广州二手房市场供应量明显增加。据阳光家缘监测数据显示,3月的新增房源数量环比2月增长1.8倍,较1月增长57.96%。由于供需的天平略有倾斜,不少业主心理价位稍有松动,价格相对“好谈”,存在一定的议价空间,幅度大概在3%~5%左右。

  近期成交的一套40平方米的蓝色康园,年前业主报价260万元,不愿让价。但年后业主由于急需回笼资金,心理价位有所松动,最终以240万元成交,让利幅度高达20万元。客户方面,客户观望情绪亦有所放缓,部分达成“5年社保”的客户需求被释放,上门客户明显增多,主要咨询总价在400万元左右的房源。其中,海珠半岛、嘉仕花园、金雅苑为客户主要“心水”楼盘,均价基本在5万~5.5万元/平方米的区间。

  而一向以学位房为最大卖点的越秀区,东风东路、水荫路散盘目前报价基本集中在6.5万~7万元/平方米、4万~5万元/平方米左右,整体与年前相比略有上浮。

  随着3月整体成交量较2月春节月有明显增加,周度成交量稳步上扬,中介人士预计,4月成交将在3月的基础上微幅增长,成交将维持在4500宗~5500宗之间。一方面,部分异地需求逐步被释放,预计4月客户数量将有所增加;另一方面,在2017年3月集中成交的房源同样具备了出售的资格,届时市场供应将有望增加。

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  公寓成交恢复 外围区域供货多

  “3·30”政策之前,和商品住宅一样,公寓的网签面积同样经历了一轮涨跌。阳光家缘显示,2014~2015年,公寓网签面积维持在60万~88万平方米之间,2016年下半年网签面积突破100万平方米。直到“3·17”政策、“3·30”政策出台后,网签面积大幅减少,在2017年下半年跌到谷底。而公寓网签均价一直维持在2万元/平方米出头的水平。

  易居集团克而瑞广州首席分析师肖文晓表示,“3·30”政策之前,广州公寓一个月可以卖1000至2000套。而“3·30”之后,基本上大部分月份都是500~600套左右。直到2018年底广州公寓限购松绑,公寓可以以个人名义购买,公寓市场才开始复苏。

  2019年广州公寓供货主力集中在花都、番禺、南沙等外围区域,尤其是南沙,近几年由于政策和产业利好,楼市得到迅速发展,供货量超过7000套。供货中心板块如荔湾、海珠和天河区,库存在1300至2700套左右,相对紧缺。可以预见的是,公寓市场松绑后,积压2年公寓库存也将逐步消解。不过肖文晓还表示,之前积压的需求可能爆发之后,要重新找到新的需求仍需要时间。