新年首月东莞楼市供需双双下滑
均价连续5个月稳定在1.68万元/m2,预计涨幅将继续收窄
  东莞楼市供应量或在本月跌至谷底。

  临近春节,东莞楼市供需均下滑明显。合富大数据显示:今年1月东莞新建商品住宅供应约35.6万平方米,环比下跌近61%;供应套数3285套,环比下跌60%;成交面积42.5万平方米,环比下跌35%;成交套数为3745套,环比下降35%。房价创下连续5个月稳定在持1.68万元/平方米的纪录。业内人士预计,受到春节影响,2月份市场供应量或下跌至谷底,成交也将受到制约。

  □文、图 信息时报记者 段亚雄

  供需:供应面积及套数环比下滑6成

  合富大数据显示:今年1月东莞新建商品住宅供应约35.6万平方米,环比下跌近61%,同比上涨3%;供应套数3285套,环比下跌60%,同比上涨4%;成交面积42.5万平方米,环比下跌35%,同比上涨37%;成交套数为3745套,环比下降35%,同比上涨约33%。

  “供应面积环比前一个月大幅减少6成,但临近春节楼市淡季,供应正常回落。”合富辉煌东莞公司相关负责人表示,成交面积及成交套数环比均下降超过3成,但同比分别增加37%和33%。延续2017年下半年的回暖,成交量较去年总体呈稳中有升趋势。

  东莞中原战略研究中心负责人认为,年关将近,市场进入传统淡季,开发商纷纷放慢入市步伐,市场供应不足,营销活动大幅缩减,市场热度减淡。其中,恒大珺庭和鼎峰悦境为单盘供应主力,其余大部分项目供应量不足300套。同时,银根收紧,利率上浮,购房成本增加,客户观望进一步加重;在现有调控政策长期营销下,房价高位,客户入市更加谨慎理智。

  均价:连续5个月稳定在1.68万元/m2

  自东莞楼市限购政策升级以来,房价一直相对保持平稳。合富大数据显示:2018年1月东莞新建商品住宅网签均价16796元/平方米,同比小幅上涨8%,环比基本持平,创下连续5个月稳定在持1.68万元/平方米的纪录。

  东莞中原战略研究中心提供的数据也显示,2018年1月东莞全市商品住宅成交均价环比微降0.6%,同比上涨8.01%,自2017年5月起,房价处于16500元/平方米~17000元/平方米之间震荡盘整。业内人士预计,2018年房价调控力度不放松,房价涨幅将较2017年继续收窄。

  人气:营销、推售少致来访量下滑明显

  全市来访明显下滑,市场人气不足。根据东莞中原CCES监控的来访数据显示,今年1月东莞楼市来访量环比明显下滑26.89%。业内人士对此分析认为,主要由于年关将至,各大开发商逐步减少营销活动及推售节点,开盘推售项目数量亦明显下滑,市场人气有所不足。

  据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示,1月全市开盘项目总计11个,对比去年12月下降8个,主要由于临近春节,市场进入淡季,开发商放缓推售步伐。同时,整体客户购房越来越谨慎理智,整体开盘销售率较大幅回落,除了个别供不应求及热点区域项目实现热销,其中包括万科中天城市花园、鼎峰悦境、万科云城等少量项目。

  优房超·瑞城搜数据工作人员介绍到,今年1月新开盘楼盘去化率在两成至七成之间,加推楼盘去化率则在八成以上。与去年下半年七、八成以上的开盘销售率相比,今年1月的开盘销售率明显下滑。

  区域:凤岗因个盘成交涨幅最显著

  在区域供应方面,今年1月东部产业园片区及滨海片区成供应大头,成交合计23.04万平方米,总占比全市65%,临深片区供应依旧低迷,中心城区供应持续下降;成交方面,中心城区购房需求持续释放,成交量最大,东部产业园片区因供应放量,成交大幅回升紧随其后,松山湖片区、临深片区及滨海片区小幅回升,水乡片区持续低位。

  过半镇区成交不足2万平方米,22镇区住宅房价超过1.5万元/平方米。据东莞中原战略研究中心监测数据显示:桥头成交4.11万平方米排名第一,主要由于宏远帝庭山及宝安上水江南两个项目集中签约,东城成交3.91万平方米紧随其后,其余过半镇区成交不足2万平方米。

  其中,凤岗由于个盘成交涨幅最为显著,但过半镇区成交环比回落。据东莞中原战略研究中心监测数据显示:凤岗成交环比涨幅最大,高达423.4%,主要受到祥利上城单盘集中签约为主,凤岗、常平、东城及南城4个镇区成交量价齐升,茶山、洪梅及万江等13个镇区成交量跌价升,中堂、寮步及塘厦等多个镇区成交环比均出现回落,市场陷入冷清。

  另外,今年1月全市有22个镇区住宅房价超过1.5万元/平方米,7个镇区进入2万元/平方米俱乐部,与前一个月持平。

  产品:洋房成交面积占比明显上升

  在产品方面,洋房成交持续占据主导。据东莞中原战略研究中心监测显示:在今年1月住宅各物业中,洋房成交面积占比69%,与前一个月的64%相比明显上升,而公寓产品占比为28%,与前一个月相比有所下降,但仍处于高位,别墅成交占比仅为3%。

  进入1月楼市传统淡季,东莞洋房供需明显下滑。据东莞中原战略研究中心数据监测显示,1月份东莞洋房新增供应32万平方米,环比下滑59%,成交38万平方米,环比下滑35%,网签均价16274元/平方米,环比下滑2%。

  据东莞中原战略研究中心数据监测显示,1月,90~110平方米成交仍占主导,占比45%,但较前一个月明显下滑,而70~90平方米小户型产品成交占比则明显升至16%,改善型产品成交持续放量,占比仍达3成,为34%。

  另外,1月公寓产品成交结构主要为20~60平方米之间,其中20~30、40~50平方米产品占比均为17%,30~40平方米及40~60平方米产品成交占比分别为20%、21%。

  库存:整体去库存时间约9个月

  住宅库存本月小幅回落。合富大数据显示,截止到2018年1月,全市住宅库存面积482万平方米,较前一月小幅减少2%,连续3个月维持在500万平方米上下,按照近6个月月均去化速度,整体去库存时间约9个月,与前一个月基本一致。

  在各区域中,东城区去库存周期最短,仅仅只需3个月,麻涌、石碣、虎门去库存周期为4个月,大岭山、南城、洪梅为5个月,万江区为6个月,以上所列区域共同特征为:楼市热点区域,且能保持一定量的成交上升趋势;部分临深区域存货积压量较大,去化周期达到32~35个月。

  东莞中原战略研究中心相关负责人透露,松山湖去化周期最大,近40个月,主要受到限购限签影响,另外受到限购连续加码,深圳客大幅退潮,临深片区除了清溪外,去化周期均超过15个月。

  后市:预计供应量达80万平方米

  “未来阶段内仍然有不少全新项目待上市,预计供应量达80万平方米。不过,预计2月份受到春节淡季营销,市场供应量或下跌至谷底。”东莞中原战略研究中心相关负责人介绍到,2月春节淡季到来,市场推盘量将习惯性走低,供应量将步入低谷。

  同时,新莞人陆续返乡,更多地将精力集中在节日氛围中,对楼市关注度低,购房计划暂时搁置,同时信贷持续收紧也在一定程度上制约着成交。

  房价方面,热点板块房价将依然坚挺,整体房价走稳。其中,茶山、常平、大岭山、道滘及东坑是5个供应热点区域,滨海湾新区等热点将会助推虎门、沙田、厚街等区域成为交易热点区域。

  另外,90~125平方米三房将依然是成交的主导产品。受到春节假期及春节施工等影响,预计房企在售项目基本以顺卖为主,推盘节奏大幅放缓。